租金价格的增长速度终于出现了放缓的迹象。
在截至2024年3月的一年中，全国广告租金增长了9.1%，即每周增加50美元，这是两年来价格增长率首次低于10%。
本周三(4 月 24 日)发布的《2024 年 3 月 PropTrack 租金季度报告》带来了一线希望，即租金可能开始克服住房供应紧张和人口水平仍在上升的问题。
租赁挂牌量的减少仍然维持着价格上涨的压力，这使得租房者和试图寻找租房的人的生活举步维艰。
与 2023 年 3 月澳大利亚房产相比，租房挂牌总数下降了 11.3%，是自 2010 年以来 3 月份租房挂牌总数最少的一个月。
PropTrack 经济研究总监卡梅伦-库舍(Cameron Kusher)表示，2024 年第一季度，全国租赁市场对租房者来说仍然充满挑战。
"库舍先生说："随着房租与生活成本同步增长，越来越少的人将无法负担这些高房价，他们将寻找更便宜的替代品，包括小型房产或合租房，而其他人可能会加快买房。
"租房需求与供应之间的不匹配显然依然存在，而且不太可能在短期内得到纠正。
"虽然我们看到了更多针对投资者和首次购房者的贷款活动，但人口增长和投资者抛售仍然加剧，住房建设仍然处于极低水平。
"新出租房源的稀缺反映了租房者面临的挑战，可供出租的房源严重不足，租房的人越来越多。
"与 2023 年的情况一样，我们预计 2024 年的租金增长率将继续放缓。"
省会城市的年租金增长一直比地区市场强劲得多，而且主要省会城市的增长相对强于较小的省会城市。
租金快速上涨，鼓励更多的人成为首次置业者，然而只有一部分租房者能够实现这一转变。
截至 2024 年 2 月的一年中，向自住首次置业者提供的贷款额增长了 20.7%，这是自 2021 年 7 月以来的最大年度增幅。
Anglicare Australia 执行董事卡西-钱伯斯(Kasy Chambers)表示，租房市场的糟糕程度前所未有。
周二发布的《2024年澳大利亚安立甘会租房可负担性快照》显示，全国仅有13.4%的出租房源是父母均领取全职最低工资的四口之家可以负担得起的，而对于领取全职最低工资的单亲家庭来说，可负担得起的出租房源仅占1.8%，几乎可以忽略不计。
房价、租金和密度之间有联系吗？
PropTrack 的租金数据与 CoreLogic 发布的报告不谋而合，该报告打破了人口密度与租金价格存在内在联系的普遍观点。
由 CoreLogic 亚太区研究总监 Tim Lawless 撰写的这份报告发现，人口密度与租金增长之间的关系实际上并不紧密，就房屋而言，这种关系更是有悖常理。
"Lawless先生说："在过去12个月或过去10年中，人口密度对单位行业的租金增长几乎没有解释价值。
"相对于人口密度较低的地区，人口密度高的地区在过去 12 个月的租金升值略强，但在过去 10 年的增长略弱。
"人口密度与房屋租金升值之间的关系甚至比整个单位部门的关系还要弱，但这种弱关系与单位部门的关系相反，在过去 12 个月中，人口密度较高地区的租金升值略弱于人口密度较低地区，而在过去十年中则略强于人口密度较低地区。
澳大利亚的人口正以自 20 世纪 50 年代以来最快的速度增长，我们的城市和城镇也自然而然地变得越来越密集。
然而，在房产价值方面，研究结果与房租相关性或缺乏相关性大致相似。
"劳利斯先生说："在过去 12 个月和过去十年中，高人口密度对房屋价值几乎没有解释力(决定系数仅为 0.001)。
"从长远来看，人口密度高的地区往往显示出单位租金增长略微强劲，但整个单位部门的资本增值率则较为疲软，而对于房屋而言，人口密度与租金或价值增值趋势之间几乎没有任何关系。
在全国范围内，人口密度为每平方公里 3.5 人，是世界上人口密度最低的国家之一。
但澳大利亚的城市高度城市化，75% 的人口居住在仅占国土面积 2.6% 的土地上。一半人口居住在东海岸最大的三个城市。
每个省会城市的人口密度都在上升，但不同地区的上升方式却大相径庭。
例如，在过去 20 年中，珀斯的人口增幅最大，居民人数增加了 54.4%，但其独立式住宅的比例却是所有首府中最高的，占住房总量的 85.5%。
"Lawless先生指出："珀斯并没有'建得更高'，而是通过缩小独立式住宅的街区面积来提高密度，同时扩大城市足迹，使人口向城市的北部和南部边缘扩散。
"在澳大利亚首都地区可以看到一个不同的密集化例子，那里的中高密度住房存量在所有住宅中所占比例已从 10 年前的 25.1% 上升到 2024 年的 34.2%，而在过去 12 个月中售出的房屋的街区面积中位数仍然是所有首府中最高的，达到 750 平方米。
随着国际移民推动人口增长，澳大利亚人也在州与州之间迁移，尤其是向昆士兰州和西澳大利亚州迁移，同时也越来越喜欢在本州以外的地方投资房产。
周二发布的2023年度PIPA投资者情绪调查显示，近50%的投资者希望在自己居住的州以外购买房产，高于前一年的43.5%。
澳大利亚房地产买家代理协会(REBAA)主席梅琳达-詹尼森(Melinda Jennison)将这一趋势形容为无国界投资正在成为 "新的房地产黑马"。
"REBAA的会员们表示，这些年来，房产投资者对'无国界'投资方式的兴趣越来越大，这种趋势很可能会持续下去。
"Jennison女士说："毫无疑问，我们的生活和工作方式比以往任何时候都要灵活得多，这也是跨州房地产投资上升的部分原因。
